برداشت غلط دولت از چالش ساخت و ساز در بافت فرسوده

به گزارش پایگاه خبری عصر بازآفرینی به نقل از صما، خطای تشخیص نسبت به «گلوگاه اصلی» در مسیر ساخت مسکن ارزان‌قیمت دربافت فرسوده، غفلت از فعال‌سازی «ماشه» عرضه این گروه از واحدهای مسکونی را سبب شده است. حداقل در یک سال گذشته بحث‌های پرحاشیه در موضوع نوسازی مناطق فرسوده شهرها، بر «چگونگی تخریب و ساخت» متمرکزبود؛ درحالی‌که دو سمت عرضه و تقاضا در این مناطق منتظر «تسهیلات ارزان مطابق مصوبات دولت» هستند. وام‌های فعلی نه برای سازنده‌ها توجیه دارد و نه در استطاعت خریداران این واحدها است. بازآفرینی شهرها با ماشه «وام وعده‌داده شده» به جریان می‌افتد.

ماشه عرضه مسکن ارزان
گلوگاه بازآفرینی شهرها برای ساخت و عرضه مسکن ارزان قیمت در هسته فرسوده شهرها شناسایی شد. بهمن ماهسال گذشته حسن روحانی فرمان اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری را با هدف نوسازی محلات قدیمی شهرها صادر کرد.

در قالب این طرح احیای 1334 محله فرسوده طی 5 سال(سالانه 270 محله) در دو قالب «ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه‌های خدماتی» هدف قرار گرفت. اگرچه حجم قابل توجهی از هدف برنامه‌ریزی شده برای ساخت مسکن در محلات کلنگی شهرها به شهر تهران مربوط می‌شود اما با وجود گذشت بیش از 7 ماه از سال جاری اجرای این طرح همچنان در بن‌بست قرار دارد و مطابق برنامه‌ریزی‌های انجام شده پیش‌نرفته است.

بررسی‌ها از علت توقف طرح ملی بازآفرینی شهری نشان می‌دهد: در کنارمقاومت دستگاه‌ها در واگذاری اراضی، برداشت اشتباه دولت از ریشه ناکامی ساخت و ساز ارزان قیمت در بافت فرسوده و تعریف صورت مساله نادرست از چالش اجرای این طرح سبب شد تا تمامی قوای فکری و سیاستی مجموعه دولت درگیر پاسخ به این صورت مساله اشتباه شود.
دولت در برداشتی اشتباه در پاسخ به این چالش که چرا اجرای طرح ساخت مسکن ارزان‌ قیمت درون شهرها با بازیگری بخش خصوصی پیش نمی‌رود پاسخ را در جایگزینی روش انبوه‌سازی به جای محدودسازی یافته است، این در حالی است که چالش اصلی توقف جریان ساخت و عرضه مسکن ارزان قیمت، شیوه ساخت نیست، بلکه گلوگاه اصلی بازآفرینی شهرها «تامین وام نوسازی ساخت یا خرید مسکن ارزان» است که همچون ماشه عرضه مسکن ارزان‌قیمت می‌تواند کشیده شود تا کارکرد سایر اضلاع پیش‌بینی شده برای ساخت و سازدر هسته کلنگی شهرها را عملیاتی کند.
این در حالی است که طی ماه‌های گذشته دولت و شبکه بانکی از گلوگاه اصلی بازآفرینی شهری غفلت کرده‌اند و طی سال‌های 93تاکنون این گلوگاه مسدود مانده است. در نتیجه میزان ساخت و عرضه مسکن ارزان‌ قیمت با استفاده از وام نوسازی(واحدهای مسکونی جدید در بافت فرسوده سراسر کشور) دست‌کم به اندازه نصف دوره زمانی مشابه قبل از آن شود.
نشانه‌های غفلت از این گلوگاه به تازگی در گزارش رسمی وزارت راه وشهرسازی درباره عملکرد دولت یازدهم و دوازدهم رویت شده است. این گزارش که از سوی معاونت برنامه‌ریزی و مدیریت منابع وزارت راه و شهرسازی تهیه شده و وزیر مستعفی اخیرا آن را در مراسم تودیع خود انتشار عمومی داد، نشان می‌دهد به رغم آنکه تسهیلات و اعتبار لازم برای نوسازی بافت فرسوده آماده شده اما این تسهیلات با «عدم استقبال متقاضیان» مواجه شده است.
درباره این موضوع به مهم‌ترین چالش‌ها و راهکارهای این بخش نیز اشارهشده است. در این گزارش مهم‌ترین چالش‌های موجود در مسیر بازآفرینی شهر در 4 گروه اصلی شامل «عدم‌رضایت ساکنان در تخریب و نوسازی بافت ناکارآمد شهری»، « عدم توجیه اقتصادی برای سرمایه‌گذاران»، «کمبود فضا» و «حجم بالای منابع موردنیاز برای اجرای طرح‌ها» عنوان شده است. در این گزارش درخصوص عدم رضایت ساکنان در تخریب و نوسازی بافت فرسوده نیز به سه عامل مهم اشاره شده است. براین اساس، عدم رضایت ساکنان ازشرایط معامله، عدم توانایی در بازپرداخت تسهیلات و از دست رفتن مالکیت(درخصوصمالکیت غیررسمی) مانع از تمایل تمام و کمال آنها برای مشارکت در اجرای طرح‌های نوسازی شده است.
هرچند در گزارش منتشر شده درباره چرایی عدم استقبال متقاضیان ازدریافت این تسهیلات توضیح داده نشده اما بررسی‌ها درباره ریشه عدم تمایل متقاضیان به وام نوسازی نشان می‌دهد اگرچه اعتبار لازم برای نوسازی بافت فرسوده در شبکه بانکی تعریف شده و تعداد مشخصی تسهیلات در این حوزه پرداخت شده، اما این تسهیلات همان وام مصوب دولت و بانک مرکزی که سازندگان و خریداران مسکن در منطقه کلنگی شهرها منتظر آن بودند، نبوده است.
طبق مصوبه دولت و بانک مرکزی بنا بود از سال 93 تاکنون وام 9 درصدی برای ساخت‌و ساز در بافت فرسوده  پرداخت شود. از طرف دیگر متقاضیان مصرفی که برای خرید واحد مسکونی نوساز در محدوده بافت فرسوده برنامه‌ریزی داشتند در صورت پرداخت وام با نرخ سود تک رقمی امکان بازپرداخت اقساط ماهانه را به لحاظ اقتصادی پیدا می‌کردند.این در حالی است که نرخ سود تمام تسهیلات پرداخت شده به سازندگان از سال 93 تاکنون معادل 18 درصد بوده است.
آسیب‌شناسی انجام شده از سوی شبکه بانکی دراین باره حاکی از آن است که بخش زیادی از سازنده‌هایی که با استفاده از وام نوسازی دارای نرخ سود 18 درصدی به ساخت مسکن در محدوده بافت فرسوده اقدام کرده‌اند، اقدام به عرضه و فروش واحدمسکونی تکمیل شده نمی‌کنند تا زمانی که یارانه نرخ سود تسهیلات اخذ شده را دریافت کنند چراکه در صورت فروش مسکن تکمیل شده به احتمال زیاد از دریافت یارانه نرخ سود در نظرگرفته شده محروم می‌شوند.
در نتیجه متوقف شدن عرضه مسکن نوساز در بافت فرسوده ، تا حدودی روند خرید و فروش مسکن نوساز در مصرفی‌ترین مناطق شهری پایتخت را تحت تاثیر قرار دادهاست. چراکه در مقابل تقاضای مصرفی نیز امکان خرید واحدهای مسکونی ساخته شده ازسازندگانی که اقدام به دریافت تسهیلات نوسازی با نرخ سود دورقمی کرده‌اند راندارند، چراکه اقساط ماهانه این تسهیلات در استطاعت مالی و اقتصادی خریداران مصرفی این محدوده از شهر نیست.
گزارش جامع برپایه حجم تسهیلات نوسازی پرداخت شده از سوی شبکه بانکی ومیزان واحدهای مسکونی فروش اقساطی شده در محدوده فرسوده شهرها نشان می‌دهد درفاصله سال 94 تا نیمه سال جاری، 45 هزار واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات نوسازی در مناطق کلنگی سراسر کشور ساخته شده است. با توجه به بازه زمانی و طول دوره ساخت مسکن طی این مدت باید از این تعداد دست‌ کم 30 هزار واحد فروش اقساطی شده باشد اما آمارها نشان می‌دهد تاکنون فقط 14 هزار واحد فروخته شده است.
بی‌عملی سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده نشان می‌دهدآنها به دنبال تعیین تکلیف یارانه نرخ سود وام نوسازی دریافت شده هستند و حتی اگربا وضعیت کنونی تصمیم به فروش واحد‌های مسکونی خود داشته باشند به دلیل ناهماهنگی میان اقساط وام و توان اقتصادی خریداران، با عدم استقبال متقاضیان مواجه خواهند شد.
نتایج گزارش آسیب‌شناسی شبکه بانکی در این حوزه حاکی از آن است که باتوجه به تجربیات سال‌های گذشته به رغم اعطای مشوق‌های محدود، موانع و مشکلات متعددی بر سر راه احیا و نوسازی بافت های ناکارآمد شهری وجود داشته و دارد که فارغ از مسائل وریشه‌های آمایش سرزمینی، به‌صورت جدی از پیشرفت پروژه‌های تعریف شده دراین مناطق ممانعت به عمل آورده است. از این رو در این گزارش تاکید شده برای جلوگیری از راکد شدن این مناطق، باید تدبیر مناسبی اندیشید و با ارائه راهکارهای مناسب برای حل مشکلات موجود، مانع از غیرفعال بودن پروژه‌ها و تحمیل هزینه‌های آن به شهرها شد. بررسی‌های انجام شده برای ریشه‌یابی عدم تمایل متقاضیان از وام نوسازی این موضوع را روشن می‌کند که سازنده‌ها و خریداران مسکن در مناطق کلنگی منتظر وام مصوب با نرخ سود تک رقمی هستند.
در حال حاضر سقف وام نوسازی در شهر تهران معادل 50 میلیون تومان تعریفشده است. اگر این وام با نرخ سود 18 درصد به خریدار منتقل شود اقساط ماهانه این وام معادل 800 هزار تومان محاسبه می‌شود اما اگر همین وام با نرخ سود 9 درصد تقسیط شود، اقساط ماهانه آن معادل 500 هزار تومان خواهد بود.
به این ترتیب آنچه به‌عنوان «در استطاعت نبودن وام نوسازی» برای خریداران مصرفی محدوده  بافت فرسوده مطرح می‌شود یک اختلاف 40 درصدی میان اقساط وام نوسازی با نرخ سود 18 درصد و وام نوسازی با نرخ سود 9 درصدی است.
در مقابل اگر این وام به سازنده‌ها به جای نرخ سود 18 درصد در دوره مشارکت با نرخ سود 9 درصد محاسبه شود، هزینه ساخت مسکن به ازای هر واحد از محل نرخ سود وام ساخت، معادل 5 میلیون تومان کاهش پیدا می‌کند. این کاهش هزینه با توجه به آنکه بخش عمده سازندگان پروژه‌های متعدد با تعداد واحد مسکونی زیاد احداث می‌کنند می‌تواند در کاهش کل هزینه‌های ساخت وساز معنادار شود.
از این رو کارشناسان حوزه بازآفرینی شهری با توجه به کارنامه چند سال اخیر در پرداخت تسهیلات نوسازی و حجم استقبال متقاضیان از این تسهیلات عنوان می‌کنندعاملی که می‌تواند ماشه آغازکننده  طرح بازآفرینی شهری باشد «نرخ سود وام نوسازی»است که اگر تک رقمی شود می‌تواند به تاثیرگذاری سایر بسته‌های تشویقی و در نهایت ساخت مسکن ارزان منتهی شود. به ویژه آنکه غفلت از این گلوگاه باعث شده سایراقدامات دولت و شهرداری برای حرکت قطار نوسازی در ریل اصلی عملا بی اثر شود ونهایتا مجموعه بسته‌های تشویقی تعریف شده برای تحریک ساخت وساز و افزایش حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته فرسوده شهرها در ترغیب متقاضیان چندان موثر واقع نشود.
شاهد این موضوع عملکرد شبکه بانکی در فاصله سال‌های 84 تا 92 است. دراین بازه زمانی شبکه بانکی برای ساخت 82 هزار واحد مسکونی تسهیلات نوسازی پرداخت کرد و تمامی واحدهای تکمیل شده از طریق دریافت این نوع تسهیلات، فروش اقساطی شدند چرا که نرخ سود حمایتی برای تسهیلات نوسازی پرداخت شده اجرایی شده بود اما از سال93 به رغم مصوبه دولت و بانک مرکزی، یارانه نرخ سود وام نوسازی پرداخت نشده است وهمین امر منجر به عدم استقبال سازندگان و به تبع آن خریداران برای استفاده از ایننوع وام شده است.
این در حالی است که در تمامی سال‌های گذشته به رغم آنکه سازنده‌ها وخریداران می‌دانستند سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌ها و همین‌طور خریداران مسکن(متقاضیان مصرفی) 20 تا 40 درصد به لحاظ هزینه و میزان سرمایه‌گذاری ارزان‌تراز سایر مناطق شهری در پایتخت تمام می‌شود اما گلوگاه وام ارزان قیمت مانع از ورود پرحجم آنها به این محدوده شهری شده است.
در حال حاضر در شهر تهران متوسط قیمت مسکن در محدوده  بافت فرسوده حدود نیمی از متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران است. یعنی درحالی که متوسط قیمت مسکن در منطقه کلنگی شهر تهران حدود 4 میلیون تومان است اما درسایر مناطق شهری متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی از مرز 8 میلیون تومان نیز عبور کرده است. این اختلاف سطح قیمتی میان محدوده بافت فرسوده و سایر نقاط شهری علاوه بر پایتخت در سایر شهرهای بزرگ کشور نیز به نوعی صادق است نکته مهم آنکه هزینه قیمت تمام شده مسکن در بافت فرسوده (شامل قیمت زمین،هزینه صدور مجوزهای ساختمانی و...) به مراتب کمتر از سایر نقاط شهری است.
توقف ورود جریان حجیم ساخت وساز در محدوده بافت فرسوده با وجود لحاظ ظرفیت ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکونی معادل یک سوم تیراژ کشوری ساخت وساز مسکناست. آمارها نشان می‌دهد در سال‌های سایه‌اندازی رکود بر بازار ساخت‌وساز مسکن،تیراژ ساخت وساز سالانه به 300 هزار واحد مسکونی رسیده‌است.
در این راستا کارشناسان حوزه بازآفرینی شهری مهم‌ترین راهکارهای بهبودفرآیند پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده را به چهار گروه تقسیم می‌کنند. اول پرداخت یارانه از سوی دولت به منظور کاهش نرخ سود تسهیلات بافت فرسوده شهری، دوم عدم لحاظ نسبت مالکانه در بررسی صورت‌های مالی حسابرسی شده شرکت‌های حقوقی، سوم برنامه مشترک برای تناسب سقف تسهیلات  بافت فرسوده در مناطق مختلف و نهایتا بازنگری در مقررات نظارتی شرکت‌های توسعه‌گر به منظور تسهیل در مقررات مربوطه از جمله راهکارهایی است که از نگاه کارشناسان می‌تواند سد نوسازی را بشکند.
در عین حال از دیدگاه کارشناسان تامین مالی طرح ملی بازآفرینی نیز ازطریق شبکه بانکی از چند مسیر امکان پذیر است. سپرده‌گذاری منابع صندوق توسعه ملی نزد شبکه بانکی برای استفاده در تامین مالی طرح‌های بازآفرینی شهری، انتشار اوراق مشارکت و خرید سهمی از آن توسط بانک‌ها از محل بخشی از سپرده قانونی و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن دوم از جمله مسیرهایی است که در تامین مالی طرح ملی بازآفرینی تعیین‌ کننده خواهد بود.
افزایش سقف تسهیلات اعطایی به انبوه‌سازان دارای صلاحیت حرفه‌ای،پرداخت تسهیلات با سقف‌های بالاتر در پروژه‌هایی که توسط انبوه‌سازان حرفه‌ای بااستفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی و رعایت مصادیق کاهش مصرف انرژی احداث می‌شوندو همین‌طور تخفیف در نرخ سود تسهیلات سازندگانی که دارای صلاحیت حرفه‌ای هستند ازدیگر مسیرهای بهسازی و ارتقای نوسازی در بافت فرسوده است.